【2024年5月】マンション買い替えのタイミングや流れ｜見極めを判断する4つの観点

マンションの買い替えは、建築後10年目がタイミングの目安とされています。

築10年以内のマンションは、設備や内装の劣化が少ないので人気が高く売却しやすいのです。

また、住宅ローン控除が10年で終わることや、10年を超えると修繕積立金の値上がりが予想されるため価格に影響を与えることも考慮しなければなりません。

最近マンション売却時の築年数は上がっていますが、マンションの耐用年数は築47年の設定されているので47年を超えると法的には資産価値がなくなります。

マンションの買い替えの流れは以下のとおりです。

マンションの買い替えは完了まで3か月から半年程度かかるので、「売り、買い、引っ越し」をスムーズに進めていく必要があります。

まず不動産会社の査定を受けて「売り先行」にするか「買い先行」にするか選択しましょう。

今住んでいるマンションを売るためには組んでいる住宅ローンを完済する必要がありますが、「つなぎ融資」「住みかえローン」などを利用する方法もあります。

当記事では、まずマンションの買い替えが適切かどうかを判断するために、4つの観点で解説していきます。

またマンションの買い替えの流れや失敗しないための注意点についても詳しく解説していくので、ぜひマンションの買い替えの参考にしてください。

最後までお読みいただければ、ご自身の状況へのフィット感も含めて、買い替えのプロセスを進行できるかどうかのイメージがつくと思います。

もちろん実際の買い替えには、他にも考慮すべき事項はさまざまあります。

まずは当記事をきっかけとして、買い替え検討をスタートすべきかどうか、進めるなら何から重点的に検討するかのリアリティを高めていただければ幸いです。

マンション売却を考える際、売却価格がどのくらいになるのか調査しましょう。

まずは無料でできる不動産一括査定で、最低3社の一括査定を受けることをおすすめします。

売りたいマンションの売却価格がわかるだけでなく、不動産会社の対応も比較できます。

マンションの買い替えについて知りたい方は、宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が解説している動画も参考にしてください。
※【不動産売却】家を買い替えする前に絶対見て欲しい！

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マンションの買い替えが適切なタイミングかどうかを決める4つのポイント

マンションの買い替えの検討を進めるべきかどうかは、以下の4つの観点を目安にしてください。

もちろんこの条件に合致したとしても、買い替えが成功するとは限りません。

反対に、合致していないからといってマンションの買い替えができないわけではありません。

あくまで「具体的に買い替え検討を進めるかどうか」の一つの目安とするようにしましょう。

買い替えのタイミングは適切か？

マンションの買い替えには、タイミングとなるきっかけや動機がしっかりしていないと、複雑で判断が多い取引場面で適切な判断がしにくくなります。

マンションの買い替えは、現在の住居の売却・新しい住居の購入の二つの取引を行うため、プロセスはかなりハードなものです。

不動産仲介、売り手・買い手、金融機関、司法書士と、関係者も大勢います。

何も動機がない状態で「何となく」買い替えを進めてしまうと、手続きや作業が複雑なので、どこかで頓挫してしまうかもしれません。

以下は国土交通省が平成30年に行った住生活総合調査の結果をまとめたものです。

直近5年以内に住み替えを行った方が、どのような目的で家の住み替えを行っていたのかを見ていきましょう。

マンションを買い替えるタイミング・時期として多いのは下記のようなケースです。

子供の成長、家族の増加、転勤など、多くはライフスタイルの変化により、現在のマンションの立地条件や間取りに不満が出るケースが多いといえるでしょう。

このような「ライフスタイルに伴う住まいへの要求の変化」は、マンションを買い替えるタイミングと考えられます。

長期的に見ても、今のマンションを買い替えるメリットの方が大きいと感じたなら、買い替えを検討しても良いかもしれませんが、一時的な不満やメリットで買い替えを検討するのは慎重に行いましょう。

ですので、たとえ今のマンション購入から2、3年程度だったとしても、ライフスタイルに変化が生じたら、買い替えは検討しても良いでしょう。

住まいは毎日過ごす場所ですので、生活環境の変化に適応していない住まいに住み続けることは、長期的に見るとかなりのストレスとなってしまいます。

物件価格が落ちすぎていないタイミングで、マンションを手放すということも検討をしていきましょう。

年齢は適切か？

世の中一般的に、買い替えを進めやすい年齢というものもあります。

買い替えで多いのが、家族が独立して第二の人生を過ごす住まいに住み替えるパターンです。

実際の調査データを見ても、マンションの二次取得者（買い替え）の平均年齢（世帯主）は53〜58歳となっています。

物件種別	平均年齢
分譲マンション（新築）	58.1歳
中古マンション	53.6歳

つまり、子どもが独立してから、もしくは退職の時期が近づいてきてから、第二の人生を過ごす住まいを探す方が多いのではないかと考えられます。

もちろんこの年齢より若くても、マンションの買い替え自体は可能です。

ただし煩雑な取引のやり取りに対応できることや、多くの物件を視察する時間が必要です。

仕事をしながら、買い替えのプロセスを進める時間が捻出できるかを検討すべきでしょう。

また、条件の良い融資を獲得するためには、ある程度社会的に信用がある年齢や立場にあることも注意が必要です。

年収は適切か？

年収は主に新しいマンションを購入できる資金（与信）があるかどうかという観点で、重要なものさしになります。

低い年収で購入しようとすると、ローンの融資審査がシビアになり、短い年数や高い金利での融資しか受けられません。

仮に融資がひけたとしても、この先数十年も返済が現実的に可能かどうかもチェックが必要でしょう。

国土交通省による調査よれば、住み替え先として新築マンションを購入した世帯の平均年収は1,085万円、中古マンションを購入した世帯平均年収は830万円となっています。
出典：国土交通省/令和4年度住宅市場動向調査報告書

日本の世帯年収の平均が約545万程度なので、マンションの買い替えをしているのは、さらに資金力がある富裕層と見なすことができます。

マンションは大きな買い物となるため、ぎりぎりの資金計画を立てるのはリスクが高くなりがちです。

年収がある程度あり、資金力に余力がある場合は買い替えの検討を進めても大丈夫でしょう。

マンション購入で後悔する16の理由｜後悔しない対策とリアルな声

築年数は適切か？

不動産は築年数の経過とともに価値が下落するため、買い替える際には築年数を踏まえて計画を立てる必要があります。

公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、首都圏の中古マンションの築年数別の平均成約価格は以下のとおりです。

このデータをもとに「新築マンション」の価格を「1」として考えると、築年数ごとの価格下落率は以下のようになります。

また、首都圏のマンションの購入価格からみる下落率、売却価格の相場は以下の通りです。

特に築20年のマンション売却から下落幅が大きくなる傾向にあるため、高値での売却を狙うのであれば、築20年以内の売却を検討すると良いでしょう。

なお、このデータはあくまでも首都圏の事例です。

地域によって価格推移は異なるため、現在所有しているマンションの所在地の価格推移を調べることをおすすめします。

また、築年数が10年を経過した物件は、管理費や修繕積立金が値上がりする傾向があります。

築10年のマンションの売却相場は？高額売却を実現する秘訣も紹介

月々のランニングコストが増えるため、管理費・修繕積立金が値上がりする前に売却するのも1つの考え方といえます。

【手順】マンション買い替えの基本的な進め方とは

前向きにマンションの買い替えを検討しはじめたら、次はマンション買い替えの基本的な3つの進め方を理解する必要があります。

各々メリット・デメリットがあるため、ご自身の状況を思い浮かべながらご一読ください。

現在のマンションを先に売る「売り先行」型

売り先行のマンション買い替えとは、今住んでいるマンションなどの自宅の売却を行った後に、買い替え先となる新居の購入を行う買い替えの進め方のことです。

マンションの買い替えを行う場合には一般的な進め方なので、初めて買い替えをする方には向いている方法でしょう。

さっそく、基本的な手順とメリットデメリットをお伝えします。

売り先行の基本的な手順

売り先行型の主なステップは以下の5つです。

「売り先行」型の5つのステップ
①今住んでいるマンションの査定・売却額検討
②不動産仲介会社との媒介契約
③売却活動
④売買契約
⑤引き渡し
（⑥現マンション売却後、新しいマンションを探す）

ステップは5つですが、総期間がどの程度になるかは「③売却活動」がどの程度長引くか次第です。

つまり、買い手にとって魅力的な条件で売却に出せば、すぐに買い付けの申し込みが入るはずです。

一方、強気な条件で売却に出すと、申し込みが入るまでにそれなりの期間を要します。

急いで売りたい場合は、相場よりも安い価格で売りに出し、時間に余裕があったり決めた条件まで売りたくなかったりする場合は、希望の価格を提示するようにしましょう。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行のメリット・デメリットはおおよそ以下の通りです。

メリット	デメリット
資金計画を立てやすい 現在のマンションの売却代金を、新居の購入に充てられる	仮住まいが必要になる可能性がある 内覧対応に手間がかかる

買い替え成功の大きな要素の一つは「今のマンションがいくらで売れるか」でしょう。

その点、売り先行型は、現在のマンションの売却に専念できる進め方といえます。

さらに、マンション売却で得た資金を新居の購入資金に充てることができるため、資金計画を立てやすいのが特徴です。

一方で、居住中の状態でマンションを売却しなければならないため、内覧対応に手間がかかることがあります。

内覧は休日に入るケースが多いため、休みの日も対応しなければいけません。

また、マンション売却後すぐに新居を決めることができなければ仮住まいが必要になり、数ヶ月分の家賃や2度の引越し費用がかかるため、しっかりとスケジュールを組みましょう。

新しいマンションを先に買う「買い先行」型

買い先行のマンション買い替えとは、買い替え先となる新しいマンションなどの新居を先に購入した後に、今住んでいるマンションを売却するという進め方のことです。

次に住むマンションに強い希望条件がある方には、向いている進め方でしょう。

買い先行型の基本的な進め方と、メリット・デメリットを紹介します。

買い先行の基本的な手順

買い先行型の主なステップは以下の5つです。

「買い先行」型の5つのステップ
①次に住むマンションの物件探し
②物件の内覧・条件交渉
③売買契約
④ローン契約・支払い手続き
⑤入居
（⑥新しいマンション購入後、古いマンションを売却する）

買い先行の総期間がどの程度になるかは、ほぼ全てのステップが変数といえます。

ステップ①で欲しいマンションがすぐに見つかるかどうかで、期間は変動します。ステップ②や③においても、希望価格で契約できるかや条件通りのローンが組めるかによっても、期間は変わります。

さらにステップ⑤も引越しが伴うため、仕事の都合などの状況次第で期間の変動要素といえるでしょう。

買い替えを検討している方は、現在のマンションの購入経験があるはずです。

過去の記憶を辿りながら、許容できるスケジュールを引いたうえで、ステップを進めることがおすすめです。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
納得できるまで新居探しに集中できる 仮住まいをする必要がない 空室の状態で旧マンションを販売できる	ダブルローンになる可能性がある 資金計画が崩れる可能性がある

買い先行は新居を先に購入するため、納得できる新居を見つけてから売却活動を始めることができます。

そのため、一時的な仮住まいを探す必要がない点も大きなメリットといえるでしょう。

また、売却する際には空室の状態になるので、内覧の対応をする必要はありません。

室内をきれいな状態で見てもらえるため、購入検討者の第一印象も良くなる可能性が高いでしょう。

しかし、売り先行のように売却代金を購入資金に充てられないので、ダブルローンになるリスクがあります。

そのため、すでに現在のマンションのローンを完済しているなど、金銭面に余裕がある方でないと難しい売却方法といえます。

さらに旧居が想定した価格よりも安値での売却となった場合、資金計画が崩れる恐れもあります。

マンション売却と購入を同時に行う「同時決済」型

同時決済のマンション買い替えとは、現在のマンションの売却と新しいマンションの購入を同時並行して行う進め方のことです。

ある程度不動産売買の知識や経験があり、なおかつ時間やコストを極力削減したい方に向いている進め方でしょう。

同時決済型の基本的な進め方と、メリット・デメリットを確認していきましょう。

同時決済の基本的な手順

同時決済のマンション買い替えの基本的なステップは以下の通りです。

同時並行の買い替えの進め方
【現在住んでいるマンションの売却ステップ】	【新しいマンションの購入ステップ】
①今住んでいるマンションの査定・売却額検討	①次に住むマンションの物件探し
②不動産仲介会社との媒介契約	②物件の内覧・条件交渉
③売却活動	③売買契約
④売買契約	④ローン契約・支払い手続き
⑤引き渡し	⑤入居

売りと買いを同時並行するため、プロセスはかなり煩雑になります。

またどこかのステップが予定通りに進行しないと、他のステップに影響を及ぼすため、全体として予定していた通りに進まないリスクもあります。

ある程度不動産売買の知識や経験があり、なおかつ時間にゆとりがある方でないと、難易度が高い買い替えの進め方といえるでしょう。

同時決済のメリット・デメリット

同時決済のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
仮住まいの必要がない ダブルローンにならない	タイミングをあわせるのが難しい 売却の条件が悪くなる恐れがある

一般的に、同時決済では現在のマンションの残金決済を行った後、同日中に新居の決済と引渡しを行います。

売却代金を新居の購入に充てられることに加え、1度の引越しで済むのが同時決済の特徴です。

そのため、仮住まいの必要もなく、買い先行のように一時的なダブルローンとなる心配もありません。

同時決済では旧居の契約に「引渡し猶予」という特約をつけることもできます。

通常であれば残金決済と引渡しは同日に行いますが「引渡し猶予」によって、残金決済から引渡しまで数日の猶予ができるため、その間に引越しをする仕組みです。

しかし、同時決済は自分と現マンションの買主、新居の売主の3者がいるため、タイミングをあわせるのは簡単ではありません。

また「引渡し猶予」を付ける代わりに価格交渉が入るケースもあります。

同時決済は最も手間をかけずに買い替えできる方法ですが、実際に進めるのはかなり難易度が高いため、まずは不動産会社に相談しましょう。

マンション買い替えに必要な期間とは

物件次第ではあるものの、希望の住み替え期日からだいたい7ヶ月以上は必要期間を確保することが望ましいでしょう。

売却・購入及び引越し完了までの期間としては、約半年を目安とします。

不動産仲介会社とのやりとりが初めてという場合は、会社選びの期間として1ヶ月余計に見ておくといいでしょう。

つまり、引越しや引き渡しを完了したい期限の7ヶ月前から動き始めるイメージです。

また、新築マンションや中古マンションをリノベーションする場合は、入居可能日にも注意が必要です。

新築マンションの場合、工事中から販売が開始されるため、売買契約を結んでから入居できるようになるまで1年以上かかることも少なくありません。

また、購入するのが中古マンションでも、リノベーションを施す場合、工事を始められるのは引き渡し後になります。

購入代金を支払えばすぐに入居できるわけではありません。

「いつまでに引越しを済ます必要があるのか」を設定し、その時期から逆算したうえで、動き出しの時期を検討するようにしましょう。

マンション買い替えに必要な費用とは

マンション買い替えは手順が複雑になる分、お金の流れも複雑になります。

適切な資金計画を立てるためにも、「ローン関連」及び「税金・諸費用関連」の費用はあらかじめ把握するようにしましょう。

ローン関連

キャッシュで売買する場合を除き、マンションの買い替えで考慮すべきは金融機関からの融資に関してです。

主に以下の2点に関して、考慮が必要となります。

具体的に説明を進めます。

現マンションの住宅ローンの返済

マンションの買い替えは、現在の住居の住宅ローンが残っていても可能です。

しかし、住宅ローンが残っている状態では買主に所有権を移転できないため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンはマンションの売却代金で一括返済するのが一般的ですが「住宅ローン残債＞売却代金」のオーバーローンになった場合、追加で自己資金を入れて返済する必要があります。

自己資金に余力がない場合は、ローンの返済金額を考慮したうえで、売却額を設定するようにしましょう。

【初心者向け】ローン中の家を売る方法｜損をしないための特例措置も

返済ができない場合の、つなぎ融資・住み替えローン

マンションの買い替えで資金が足りない場合は、新たに購入用のローンの利用も視野に入れることになります。

具体的には、オーバーローンになっており自己資金を入れても住宅ローンの残債を返済できない場合や、買い先行で進めたいものの、現在のマンションを売らなければ資金が足りない場合などが想定されます。

このような場合に利用できるローンは2種類あります。

それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

融資方法	メリット	デメリット
つなぎ融資	気に入った物件が見つかった際にすぐに購入できる 仮住まいをせずに済む	住宅ローンより金利が高い 取扱っている金融機関が少ない 融資期間が短い
住み替えローン	残債があっても新居を購入できる ダブルローンを組まずに済む	住宅ローンよりも金利が高い 審査が厳しい（信用がないと利用できない） 同時決済する必要がある

いずれも住宅ローンより金利が高くなりますが、気に入った物件があった際に買い逃がさずに済むというメリットがあります。

これらローンの活用も検討することで、買い替えの幅も広がるでしょう。

税金・諸費用関連

忘れがちですが、マンションのような大きな買い物の場合は、税金や手数料のような諸費用も、あらかじめ資金計画に織り込んでおく必要があります。

ここでは、売却時と購入時に必要となる税金・諸費用について説明します。

マンション売却時に発生する費用

売却時にかかる費用の合計（譲渡所得税を除く）は、物件価格の5〜7%ほどが目安です。

主な費用内訳は以下の通りです。

種別	費用	概要
税金	印紙税	契約書に貼付する印紙代
	登記費用（登録免許税）	所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる税金
	譲渡所得税	購入時よりも高く売れて利益が出た場合に課される税金
諸費用	仲介手数料	不動産会社へ支払う報酬 上限は「（売買代金×3%+6万円）×1.1（消費税）」
	住宅ローン繰り上げ返済手数料	住宅ローンの繰り上げ返済時にかかる手数料

売却経験がない方は見逃しがちですが、売却時にもさまざまな税金や諸費用がかかります。売却代金から諸費用を差し引いた手残り金額を踏まえて売却の計画を立てましょう。

マンション購入時に発生する費用

購入時にかかる費用の合計は、新築物件で物件価格の3〜9%、中古物件で6〜9%ほどを目安に考えましょう。

主な費用内訳は以下の通りです。

種別	費用	概要
税金	印紙税	契約書に貼付する印紙代
	登記費用（登録免許税）	所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる税金
	不動産取得税	不動産を購入した際にかかる税金 （納税時期は不動産を購入してから概ね6ヶ月〜1年後）
諸費用	仲介手数料	不動産会社へ支払う報酬 上限は「（売買代金×3%+6万円）×1.1（消費税）」
	住宅ローン手数料	住宅ローンを組む際にかかる事務手数料
	住宅ローン保証料	住宅ローンの保証料（金利に組み込まれている場合もある）
	火災保険料	火災保険・地震保険の保険料
	司法書士報酬	登記を依頼する司法書士への報酬

マンション購入時の税金や諸費用は、現在の物件購入時の経験があるため、ある程度勘所はあるかと思います。

あらかじめ過去の経験も踏まえて、費用を資金計画に織り込むようにしましょう。

マンション買い替えで失敗しないための注意点

少し気が早いかもしれませんが、実際にマンションの買い替えを進める際に注意したい点をまとめました。

もちろん今回ご紹介した点以外にも、大きな買い物特有の落とし穴もありますので、検討を具体化するに伴って、入念に情報収集をするようにしましょう。

現在のマンションの売却時の注意点

まずはマンション買い替えで、マンションを売却する前に注意しておくべき点について見ていきましょう。

売却相場を調べておく

マンション買い替えで失敗しないためには、マンションの売却前にご自身のマンションの売却相場を調べておく必要があります。

理由としては、マンションがどのくらいの期間で・どのくらいの価格で売却できるかは、物件の売り出し価格に大きく左右されるためです。

ご自身の物件に適正な売り出し価格を設定しなければ、マンションの売却に想定以上の時間がかかってしまいます。

時間がかかることで、環境変化も予想されます。

売却検討時よりも相場が下がってしまうと、希望を大きく下回る価格での売却となってしまい、マンション買い替えの資金計画が崩れてしまうリスクがあります。

近隣の相場や、街の発展可能性などを考慮し、適正な売却額を検討するようにしましょう。

すぐに今のマンションの売却相場を調べたい方はこちら

不動産会社は複数を比較して選ぶ

マンション売却を依頼する際には、複数の不動産会社を比較して契約を結ぶ不動産会社を選びましょう。

不動産会社には「地場物件に強い会社」や「ファミリータイプに強い会社」など、得意分野がさまざまで、異なります。

自身のマンションに近い物件の売却経験が豊富な不動産を探しましょう。

不動産会社だけでなく、担当者の力量や相性も重要です。

問い合わせ後の対応の速さ・知識量・親身さなどののポイントもチェックしておきます。

特に不動産の売却知識に不安がある方は、頼れる存在となる不動産会社を複数社比較して見つけることは重要視しましょう。

新しいマンションの購入時の注意点

新しく住み替えするマンションの購入時の注意点についても、簡単に触れておきます。

それぞれ見ていきましょう。

マンション買い替えの目的を果たせる物件かを確認する

「通勤の利便性」「間取りや広さの希望条件」など、前述したライフスタイルの変化で買い替えを検討している場合は、目的を果たせる物件かどうかは、必ず確認したいポイントです。

新しいライフスタイルに叶う物件でなければ、新居に住み始めてすぐにまた買い替えを検討することにもなりかねません。

そうすると、無駄な時間や費用を発生させてしまうことになります。

そのため、新居として購入する予定の物件が、本当にご自身の目的を果たせる物件なのかを改めて確認するべきでしょう。

マンションの管理状況を確認する

マンションのような集合住宅の場合、建物全体の管理状況は、必須でチェックしたいポイントです。

マンション全体の管理は、区分所有者だけではコントロールしにくいため、優先して確認すべきでしょう。

主に以下のような観点で確認を行ってください。

ついつい、自分たちの住まいである室内に目が向きがちですが、建物の管理は不動産の資産価値を維持するためにも重要なポイントといえるでしょう。

マンション買い替えの検討ポイント総まとめ

これまでマンション買い替えの基礎知識や基本的なプロセスを解説してきましたが、あらためて最低限押さえて起きたいポイントをまとめます。

転勤などで買い替え期限が迫っている場合	売買の条件を緩めにして、スピーディーに取引を進める
現在の住居の不満を解消したい場合	早めに新しい物件のサーチを始め、条件に叶う物件を探す
買い替えによって利益を狙う場合	相場や資金計画を精緻にし、確実に利益が出るようなシミュレーションを組み立てる

買い替えはプロセスが複雑なだけに、目的が曖昧な状況では不動産の知識がない方は難航しがちです。

少なくとも「これだけは外せない」というポイントをあらかじめ設定し、その条件を中心にして計画を組み立てることが重要でしょう。

マンション買い替えを検討し始めたら、まずは現在の住居の査定をしよう

マンション買い替えの際に、検討の出発点となるのが「今のマンションがいくらくらいで売れるのか」でしょう。

おおよその売却額をもとに、次のマンションの購入条件を考えるのが現実的だからです。

現在は検討初期で、なかなか売却額の勘所がないという方は、マンション売却の不動産一括査定サイトを利用してみるのもおすすめです。

まとめ

今回はマンション買い替えを検討し始めた時の、基本の検討ポイントをまとめました。

あらためて、当記事のポイントを振り返ります。

◎マンション買い替えに必要な期間は約7ヶ月で、ローン関連と税金・諸費用を見込んでおく

◎マンション買い替えで失敗しないコツは売却時・購入時で各々2点ほど抑えておく

マンションの売却と購入を同時に行う買い替えは、プロセスはそれなりに複雑になります。

ただコツさえ押さえておけば、効率的に不動産売買を進められる可能性はあります。

ぜひ当時記事で基本知識を知っていただき、より具体的な買い替えノウハウを学ぶきっかけにしていただければ幸いです。